아파트 등기 시 이전채권과 설정채권 비용 계산하기

 

 

아파트를 매매한 후 등기 절차를 진행할 때 반드시 발생하는 비용이 있습니다. 바로 이전채권과 설정채권입니다. 이 두 가지는 부동산 등기 과정에서 필수적으로 지출해야 하는 항목으로, 매매 및 대출 과정에서 중요한 역할을 합니다.

이번 포스팅에서는 이전채권과 설정채권이 무엇인지, 각각의 비용 계산 방법은 어떻게 되는지 자세히 알아보겠습니다.

 

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이전채권이란?

 

이전채권은 아파트 등기를 할 때 의무적으로 구매해야 하는 국민주택채권을 의미합니다. 국민주택채권은 정부가 주택 사업 자금을 조달하기 위해 발행하는 채권으로, 부동산 거래 시 반드시 매입해야 하는 특징이 있습니다.

 

이전채권 구매 방법

1. 즉시 매도 – 채권을 구매한 후 바로 매도하는 방식
2. 보유 후 만기 상환 – 5년 동안 보유한 후 만기 시 원금과 이자를 돌려받는 방식

 

대부분의 사람들은 즉시 매도를 선택합니다. 국민주택채권의 이율(연 1.3%)이 낮아 은행 예금보다 수익성이 떨어지기 때문입니다. 즉시 매도하면 할인가가 적용되어 원금보다 적은 금액을 받게 되므로 손실이 발생합니다.

 

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이전채권 비용 계산 방법

 

이전채권 비용은 시가표준액과 매입률을 기준으로 계산됩니다.

• 국민채권금액 = 시가표준액 × 매입률
• 고객부담금 = 국민주택채권 발행금액 × 할인율
• 이전채권비 = 국민채권금액 - 고객부담금

예시

✅ 시가표준액이 1억 원, 매입률이 1%라면
➡ 국민채권금액 = 1억 원 × 1% = 100만 원

✅ 국민주택채권 할인율이 10%라고 가정하면
➡ 고객부담금 = 100만 원 × 90% = 90만 원

✅ 최종 이전채권비 = 100만 원 - 90만 원 = 10만 원

 

🚨 주의할 점
법무사를 통해 채권을 매입하면, 법무사는 보통 안전한 거래를 위해 다소 높은 할인율을 적용하여 비용을 청구합니다. 이후 실제 할인율과 차이가 있을 경우 차액을 돌려받을 수 있으므로 반드시 채권 영수증을 확인해야 합니다.

 

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설정채권이란?

 

설정채권은 아파트를 매매하면서 담보대출을 받을 때 발생하는 채권 비용입니다. 대출금을 빌릴 경우 금융기관은 해당 부동산에 근저당권을 설정하는데, 이때 필요한 비용이 설정채권비입니다.

 

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설정채권 비용 계산 방법

설정채권비는 대출금액과 설정비율(110%), 그리고 할인율을 기준으로 계산됩니다.

• 설정채권금액 = 대출금 × 110% × 1%
• 할인율 적용 후 설정채권비 = 설정채권금액 × 할인율

 

예시

✅ 대출금이 1억 원이라면
➡ 설정채권금액 = 1억 원 × 110% × 1% = 1,100,000원

✅ 할인율이 12%라고 가정하면
➡ 최종 설정채권비 = 1,100,000원 × 12% = 132,000원

🚨 설정채권비 주의할 점

• 대출금액이 클수록 설정채권비도 증가합니다.
• 대출을 받기 전에 설정채권비를 미리 계산하여 예상 비용을 파악해야 합니다.
• 마찬가지로 법무사를 통해 진행할 경우 할인율을 높게 잡아 비용을 청구하는 경우가 있으므로, 정확한 할인율을 확인하는 것이 중요합니다.

 

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국민주택채권 및 설정채권 계산 사이트

 

정확한 국민주택채권 및 설정채권비를 계산하고 싶다면 주택도시기금 공식 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

🔗 채권료 계산 사이트
주택도시기금 국민주택채권 계산

https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070503.jsp

 

해당 사이트에서는 부동산 가격 및 대출금액을 입력하면 자동으로 이전채권과 설정채권 비용을 계산할 수 있습니다.

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결론

 

아파트 등기를 진행할 때 이전채권과 설정채권 비용을 정확하게 계산하는 것은 필수입니다.

• 이전채권은 국민주택채권 매입 비용으로, 시가표준액과 매입률을 기준으로 계산됩니다.
• 설정채권은 대출 실행 시 발생하는 채권 비용으로, 대출금액과 설정비율(110%)을 적용해 산정됩니다.
• 할인율이 변동될 수 있으므로 법무사를 통해 진행할 때 반드시 확인이 필요합니다.

부동산 등기 비용을 정확히 파악하고 준비하면 예상치 못한 지출을 줄일 수 있습니다. 앞으로 아파트 매매 및 등기 절차를 진행할 때 이번 정보를 참고하여 보다 원활한 거래를 하시길 바랍니다!