전세 임차인 피해 정부 대책과 최우선변제금 정보

요즘 시끄러운 전세사기 대출 관련해서 뉴스들이 많이 나오고 있습니다. 오늘은 관련하여 '최우선변제금'이라는 용어에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

 

뜨거운 감자로 떠오른 전세사기 피해자들을 지원하기 위한 특별법이 국회 상임위원회를 통과했습니다. 여당과 야당이 의견조율이 되지않아 지지부진 하던 정책들이 드디어 통합이 된 것 입니다. 조목할 부분이 피해자들 중에서 최우선변제금을 받을 수 있는 자격없는 경우에도 대상을 확대하여 길게는 10년까지 해당 금액을 무이자로 빌려주기로 한 내용입니다. 이 부분 좀 더 디테일하게 알아보겠습니다.

 

 

최우선변제금이란

임차인 거주하던 집이 경매나 공매로 넘어갔을 경우 보증금을 날릴 수 있는 소액 임차인을 보호하기 위한 임대차보호법 중 주요 부분 중 한가지 입니다. 입주 시에 소액임차인의 금액 조건에 맞고 전입신고와 주택인도를 끝마치면 그 보증금을 우선적으로 보장해주는 제도입니다. 예를 들어, 은행에서 대출을 받아 근저당이 있는 아파트에 월세로 입주를 했습니다. 이후 임대인에게 금전적 문제가 생겨서 이 아파트가 경매로 넘어가서 진행이 되었습니다. 경매에서 낙찰이 되어 낙찰금을 배당하게 되는데 대출이 많은 경우에는 은행에서 낙찰금 전액을 가져갈 수 있으므로 최우선변제금 조건이 되는 임차인은 먼저 보증금을 주고 나머지는 배당순위대로 나눠주게 됩니다. 이렇게 우선적으로 보장해주는 것을 최우선변제금이라고 합니다.

 

 

3가지 조건을 만족해야

모든 임차인이 다 해당되는 것은 아닙니다. 아래를 만족하는 분들만 적용을 받습니다. 이번에 특별법은 아래 조건들을 만족하지 못하지만 도움을 주겠다는 의도입니다.

 

1. 보증금이 일정 기준 이하

2. 전입신고

3. 주택인도 (거주)

4. 배당(배분) 신청

 

 

보호 대상 임차인의 보증금 기준

위에서 먼저 배당받을 임차인의 조건이 있다고 말씀드렸습니다. 보증금의 금액에 따라 기준 이하만 보호 대상이입니다. 이 기준을 넘어서면 법 자체를 적용을 받지 못합니다 .

 

월세나 전세 보증금으로 체크합니다.

1. 서울특별시 1.65억 원

2. 과밀억제권역, 용인시, 화성시, 김포시, 세종시 1.45억 원

3. 광역시 (과밀억제권역, 군지역 제외), 안산시, 광주광역시, 파주시, 이천시, 평택시는 8,500만 원

4. 그 외의 지역은 7,500만 원

 

위 금액을 초과하는 부분은 법 적용이 안되니 비보호입니다. 경매에서 순위에 따라서 우선변제금을 받으셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

받을 수 있는 금액은 얼마인가

보증금액에 따라 최우선변제금을 받을수도 못받을수도 있습니다. 일단 해당이 되면 또 지역에 따라 먼저 받아갈 수 있는 금전이 다릅니다.

 

배당에서 먼저 받아갈 수 있는 금액

1. 서울특별시 5,500만 원

2. 과밀억제권역, 용인시, 화성시 등 4,800만 원

3. 광역시, 안산시, 평택시 등 2,800만 원

4. 그 외의 지역은 2,500만 원

 

등기권리상 근저당이나 우선적으로 배당을 받는 금액이 있더라도 '보증금액+전입신고+주택인도+배당신청'을 하였다면 먼저 돈 받아갑니다.

 

 

 

 

받아가는 금액도 상한이 있습니다

대항력을 갖춘 소액임차인은 등기권리상 우선하는 담보물권자 보다 앞서서 배당을 받습니다. 하지만 낙찰금이 적을 경우에 소액임차인의 보증금이 더 크면 나머지 채권자들에게 피해가 될 수 있어서 상한을 두고 있습니다.

 

최우선변제금액이 주택 가치 금액의 1/2을 초과하는 경우는 보호받는 금액이 1/2에 해당하는 비율만 주게 합니다.

 

 

 

 

 

 

예외로 체크할 부분 : 최우선변제금은 계속 변하고, 적용은 선순위 근저당 설정일 혹은 법개정일

현재 금액 가이드는 2023년 2월 21일 이후부터 대상으로 합니다. 즉 그 이후의 임대차 계약에 대해서 저 금액을 따져야 하는 것이죠. 개정 전 기준은 전체적으로 1,500만원 정도 낮으니 (서울의 경우 현재 1.65억 원이지만 이전에는 1.5억 까지만 적용) 혼선이 없으시길 바랍니다. 만약 임차인이 선순위 근저당보다 후순위이라면 기준일이 등기부상 근저당의 설정일입니다. 현재 법에서 규정한 기준만 보시면 큰 낭패를 보시니 꼼꼼히 따져보세요.

 

 

 

특별법에서 담고 있는 부분 : 주임법 대상 아닌 전세자들도 대출을 해주겠다

최우선변제금에 대해서 알아봤습니다. 조건에 따라 대상이 될수도 안될수도 있는데요. 이번에 극회 상임위원회를 통과한 법안에 대상이 아닌 분들에게도 최우선변제금액 만큼 최대 10년간 무이자로 대출을 해주겠다고 하고 있습니다. 피해를 입으신 분들께 심심한 위로를 드리고 향후 법적으로 많은 보호장치가 생겼으면 합니다.

 

감사합니다.